Rekorder i boligmarkedet - krise i byggebransjen

Når Prestegårdsmyra Eiendom sammen med Nylander &Partners presenterte det nye leilighetsprosjektet i Selbu sentrum før jul, var det med håp om at timingen nå er god for å bygge nye boliger i Selbu. 

– Vi har tro på at behovet for dette finnes i Selbu. At det er for lite leiligheter i sentrum er noe vi har hørt ofte den siste tiden, fortalte eiendomsmegler Jonas Sønnesyn.

2025 - et godt boligår?

Selbyggen har bedt Sønnesyn oppsummere boligåret 2025.

– Det har generelt vært et godt år for boligmarkedet i Selbu. Totalt er det omsatt 69 helårsboliger, opp fra 56 i 2024. Dette tilsvarer tilsvarer en økning på hele 17,9 prosent. 

Sønnesyn forteller videre at det er satt prisrekorder på både fritidseiendommer, landbrukseiendommer og boligeiendommer. Blant annet ble det satt ny prisrekord i Innbygda i desember, da et småbruk gikk for mer enn 1,2 millioner over prisantydning.

– Vi har sett et generelt løft i prisene på de beste eiendommene i 2025, forteller Sønnesyn.

Lite nybygging

Samtidig som antall solgte boliger øker og det settes nye prisrekorder i Selbu, preges byggebransjen av lav aktivitet og lite bolig- og hyttebygging. Denne trenden merkes også i meglerbransjen, forteller Sønnesyn.

– Av de 69 solgte helårsboligene i Selbu forrige år, var sju nybygg og 62 bruktboliger. Det har generelt vært lav boligbygging i distriktet de siste tre årene. Om denne trenden opprettholdes vil det sannsynligvis legge et press på prisene for bruktboliger. Tilbudet blir lavt i forhold til etterspørselen. Vi ser allerede tendenser til dette på sentrumsnære leiligheter i Selbu. 

– Bildet er delt

Lars Jacob Hiim er administrerende direktør i Boligprodusentenes Forening. Han forteller at bildet er delt når det kommer til boligmarkedet i Norge i 2026. 

– Behovet for boliger er absolutt til stede, og sirkulasjonen i bruktmarkedet er stor. Utfordringen er derimot hva vi skyver foran oss så lenge vi ikke bygger mer enn vi nå gjør. 

Hiim forteller at lav aktivitet i byggebransjen har flere uheldige konsekvenser. Eksempler på dette er at folk bor trangere, vi bruker en større andel av inntekten vår på bolig, det blir vanskeligere for ungdom å komme seg inn på boligmarkedet, og det blir vanskeligere for den aldrende befolkning å finne boliger tilpasset de eldre. Sist men ikke minst fører lav byggeaktivitet til permiteringer og færre arbeidsplasser i byggebransjen.

Årsaken?

Når det snakkes om årsaker til den lave aktiviteten pekes det ofte på to ting: høye renter og økte byggekostnader. Denne forklaringen støtter også Hiim.

– Høye renter gjør det dyrt å ta opp boliglån og byggelån, underskudd på tømmer som følge av skogbranner og barkebille-angrep i Europa og Amerika har ført til økte material-priser, og at den norske krona er historisk svak gjør at importerte byggevarer blir dyrere.

Utover de nevnte kostnadsdriverne, er det spesielt én faktor Hiim peker på - det han omtaler som "myndighetsbestemte kostnader". 

Et kostbart byråkrati 

Med myndighetsbestemte kostnader mener Hiim lover og regler som gjør norsk boligbygging kostbar. Han deler videre opp disse kostnadene i to hovedkategorier:

– Norsk byggesaksbehandling er omfattende. Mange krav skal hensyntas og det medfører ofte mange timers saksbehandling, og kan i enkelte tilfeller føre til at det tar år før en byggetillatelse kan gis. Dette er kostbart både for den som bygger og for samfunnet. Et eksempel på hvordan slike krav fordyrer byggeprosessen kan være at utbyggere pålegges å bygge nye adkomstveier, gangfelt og rundkjøringer for å få tillatelse til å bygge boliger. 

18 000 kroner dyrere per kvadratmeter i Norge

– Den andre myndighetsbestemte kostnaden er de tekniske kravene til boliger, som det stadig blir flere av, forteller Hiim.

Nye boliger i Norge må oppfylle kravene i byggteknisk forskrift (TEK). TEK stiller blant annet krav til isolasjon, ventilasjon, handicap-tilpasning, lyd, lys, inneklima og brannsikkerhet. En ny rapport fra UNION viser at norske boliger er 18 000 kr dyrere å bygge per kvadratmeter sammenlignet med svenske boliger. I følge rapporten knyttes 92% av disse merkostnadene opp mot norske byggetekniske krav.

– Å skape endringer i regelverket, som vil gjøre det rimeligere å bygge i Norge, er noe vi i Boligprodusentenes Forening jobber med kontinuerlig. Da det kun er politikerne som har makt til å vedta slike lovendringer, blir vår jobb i stor grad å "dytte på" og prøve å påvirke. Et eksempel på slik påvirkning var da vi i fjor sommer leverte et dokument til regjeringen med 72 konkrete forslag til endringer og forenklinger i byggteknisk forskrift.

En forsiktig oppgang

– Aktiviteten har vært lav i byggebransjen i flere år. Ser dere noen tegn til bedring?

– Ja, vi registrerte en liten økning i aktivitet i 2025 sammenlignet med året før. Forhåpentligvis ligger bunnpunktet nå bak oss, men å snu slike trender tar tid. Regjeringen har som mål å igangsette bygging av 130 000 nye boliger innen 2030. For å nå dette målet må kostnadene ned og tempoet i bransjen opp, og det raskt. 

– Hva tror du blir det viktigste tiltaket i tiden som kommer, for å klare å nå dette målet?

– Det må gjøres endringer i det byggetekniske regelverket. Dette ville gitt effekter raskt. Det ville ført til lavere byggekostnader og mer aktivitet.